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香港工商樓市疲累 投資人向外尋找新機遇
- 傳誠國際編輯部
- 5天前
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香港工商樓市經歷結構性調整。根據第一太平戴維斯（Savills）2025年的報告，核心商業區寫字樓租金較2019年高峰期已累計下跌約45%，中環空置率在2024年初曾攀升至近13%，約有87.6萬平方呎的樓面被騰空。儘管2024年香港IPO集資額達834億港元，但僅20%的新上市公司在港設立實體辦公室，因而對於香港工商地產市況並沒有帶來實質性的改善。
然而，市場也呈現復甦跡象。受益於IPO市場的回暖（2025年前五個月籌資額逾764億港元）及金融業的擴張需求，包括美資投資管理公司簡街（Jane Street）預租了中環新海濱三號用地一期寫字樓的22.3萬平方呎樓面。
儘管市場情緒有所改善，但龐大的未來新增供應及高待租率，仍可能在未來數季對租金表現構成壓力。戴德梁行預計2025 年全年整體寫字樓租金將下跌約 7-9%。
投資新趨勢：資產配置全球化
在全球經濟充滿不確定性的時代，投資人越來越需要採用靈活的資產配置策略，以應對市場波動、貨幣政策變動及地緣政治風險。多週期資產配置強調整合短、中、長期視角，使投資組合在不同經濟環境下仍能保持穩健成長。各地經濟亦存在週期，投資人可以全面考量不同區域市場的特性，實現真正的分散布局，才能在降低風險的同時提升收益潛力。以下是今年外資流入較多的幾個地區：
馬來西亞
馬來西亞投資發展局（Mida）最新數據顯示，2024年馬來西亞批准投資總額創下歷史新高，達到3785億令吉，較2023年的3295億令吉增長14.9%。這一數據反映出馬來西亞在全球經濟不確定的環境中，展現出強勁的投資吸引力。
另外，大馬仲量聯行報告顯示，自2020年以來，住宅房地產市場表現已經超越疫情前水平，當中尤以新山房價漲幅最高，達19.2%至29.6%。巴生谷和檳城喬治市的房價也有所上漲，但不及新山。仲量聯行董事經理鄧文安指出，當中超過60%的房產交易涉及住宅，市場增長顯著。
全大馬當中，吉隆坡峇都區的公寓和共管公寓價格漲幅最大，達10.2%；而服務式公寓表現更優，今年第3季價格增長4.8%。
泰國
近日，據泰國投資促進委員會(BOI)公佈的數據顯示，2024年泰國在吸引投資申請方面創下了十年來新高，項目數量也達到歷史最高的3137個。較2023年，投資申請量增加40%，總投資額增長35%。2024年1至12月，外商申請直接投資額（FDI）8321億泰銖（約241億美元），同比增長25%；申請項目2050個，同比增長51%。
新加坡為泰國第一大投資來源國，申請投資305個項目，申請投資金額3575億泰銖（約103億美元）。中國位居第二，申請投資810個項目，申請投資金額1746億泰銖（約51億美元）。排名第三至五位的分別是：中國香港、中國台灣、日本。
中東
據英國金融時報旗下FDI Markets的數據顯示，迪拜2025年已經連續四年獲得全球外國直接投資新項目首選目的地的領先地位。
2024年，迪拜吸引了價值523億迪拉姆（約合142.4億美元）的新外國直接投資項目，較2023年的392.6億迪拉姆（約合106.9億美元）增長33.2%，創下自2020年以來迪拜單年外國直接投資最高記錄。
專業投資建議：分散配置，把握趨勢
香港市場目前機遇與挑戰並存。一方面，工商地產空置率高、租金承壓；另一方面，IPO回暖、金融業擴張及供應高峰後續放緩也為市場帶來曙光。在此背景下，「分散配置」成為關鍵策略。積極關注東南亞、中東等新興市場的投資機會，有助於優化投資組合，捕捉下一輪增長紅利。面對全球經濟在疫情後，投資者應：
審慎看待香港本地市場：關注香港寫字樓市場中出現的結構性分化機會，例如核心區優質物業的長期價值和潛在的租金反彈機會，但需警惕供應過剩和空置率高企的短期風險。
積極擁抱全球化配置：將視野擴展至具有增長潛力的海外市場，特別是政治環境穩定、經濟增長強勁、且提供誘人投資入場機會的東南亞及中東地區。
深入研究當地市場：投資前需充分了解目標國家的政策法規、市場供需情況及經濟前景。
近年來，隨著地緣政治格局變化及中國經濟轉型，越來越多投資者將目光轉向海外市場。東南亞地區憑藉其穩定的政治環境、年輕的人口結構和持續的經濟增長，正成為國際資本的重要目的地。下次我們將深入分析更多海外投資市場的詳細情況，幫助您更好地把握全球投資機遇。
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